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房客难缠 房东难做

更新日期:2018年11月18日

很多华人都知道,在纽约做房东很难,在房东房客领域执业的律师也承认这一点。不过,如果在租房的过程中多用一点心,可能会在事后少很多麻烦。我所有多年房东房客纠纷处理经验,在此提醒华人,在租房环节多把关就可能做上“省心”房东。


不要让陌生人进你的房子

我们建议华人房东,在租房环节要考虑周全一些,就可以少出官司,遇到不良房客也会省心得多:


1)要检查房客的信用(Credit Check)。屋主可以要求房客提供信用报告、推荐信、过去2个月的房租账单、过去2年的退税单。“在曼哈顿,所有的人都是这么做的,大家都像买卖房屋一样对待租房的事情,不检查信用,就相当于让陌生人进到自己的房子里。”


2)要签租约。房东要根据房客的信用来设立租约,纽约市律师协会等机构会提供租约范本,屋主可以从网站下载。租约范本必须是英文的,如果房东不懂英语的话就要找中介机构帮忙。在租约中要尽可能注明更多详细的情况,比如:谁可以住在房子里、可以住多少人、是否可以吸烟、晚上多少点之前要回来等。


3)要注意不要歧视。华人房东与华人房客之间发生歧视问题的很少,但如果遇到其他族裔的房客就要注意,不能因为性别、种族、年龄歧视房客。但是,房东不想让房客带庞物不算歧视,可以在租约里明确规定。


多种情况可能影响收租

房东和房客打官司,最常见的有两种:一种是没有收到租金,要追讨租金;另一种则是希望赶房客走,通常也会涉及到收房客租金的问题。如果是到法庭打官司,房客最常用的办法就是找房东的毛病,或者是找房子的毛病,然后以此为理由不给租金或要求减租。


房客常用的减租理由有很多。根据纽约市民事法庭提供的资料,私有单位和公共区域的问题都有可能成为减租或不付租的理由,民事法庭列出了45种情况。私有区域常见的问题包括:没水,漏水,淹水,无热水或热水器故障,无暖气或暖气故障,水管故障,没有电,有老鼠或虫子,发霉,铅毒(如果住了7岁以下小孩,油漆等同铅毒),通风不良,有石棉等。公共区域常见的问题包括:有犯罪或非法行为,灯光不足,电梯破损,没有信箱或信籍不能用,屋顶损坏,防火通道不能用等。


华人社区还有一种情况是地下室非法出租,如果到法庭发现有地下室非法出租,通常房东拿不到租金。即使房客谎称有地下室非法出租(其实没有),房屋局查实也要花上几个月的时间,会给房东带来困扰。


三个标准找到尽职的律师

如果对租约有问题,或者是和房客有纠纷,建议华人要找律师,因为纽约的房东房客法规是很复杂的。那么如何找到一个尽职的房东房客律师呢,我们建议华人:一是要和律师谈一谈,要确保律师会亲自处理你的案件,而且会亲自为你出庭。二是要看律师是否熟悉这个领域。律师是什么法学院毕业的不是很关键,主要是要看律师是否熟悉这个领域,如果是专门做房东房客的律师,在这个领域有个3到5年的经验,就应该很熟悉了。三是要问一下律师的案件量。如果处理的案件太多,律师会非常忙,可能会没有时间顾及你的案子。


同时,我们建议华人要有耐心,房东房客官司不是24小时就可以拿到租金或赶房客走人,是需要时间的。而且华人房东要追求合理的结果,不要有过高的预期,因为很多房东房客谈判都是在法庭里完成的,如果要求过高,谈判往往难有结果。遇到官司时房东要记住一点:最重要的是让房客尽快走人。


最后,我们提醒华人,如果和房客发生官司,就不要再收租金了,因为收租会延续租房周期,耽误自己的官司。如果你自己或亲戚朋友没有收到租金或者与房客有其他方面的问题,可与我们联系,律师会亲自处理案件并代表客人上庭。


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