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签订商业租约要注意哪些法律问题?

更新日期:2018年11月18日

我所精于商业诉讼案件,近期有多个案件都是由商业租约产生的纠纷。如果您想要在商用建筑里经营新的生意,比如公司商号餐馆等,在签订租约之前一定要注意一些法律问题。在承租前需要了解哪些方面才能避免合同不利于己方呢?签订了合同之后想要转租怎么办?想要卖掉怎么办?面对可能长达几十页的冗长的商业租约,应该考察哪些关键点呢?以下建议供大家参考:


  • 调查出租人的情况, 调查相关地产的关键信息。

首先,在承租前,要调查房屋的用途和土地的用途,确保其为适合你的生意用途的商用性质。

其次,考察房屋是否已经存在租赁登记的信息,也就是title是否clear。若已经存在租赁登记,将会导致承租方无法对抗第三人,也不能顺利办出营业执照。


  • 规划与政策

在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策。比如新泽西州的餐馆如果有liquor license,需要和其他同样情形的餐馆保持一定的法定距离等。



  • 什么情况下算违约,及违约的相关的程序

租约通常规定欠租和违反其它一些条款形成承租人default,并通常规定处理default的程序,比如房东发给书面通知,书面通知后多少天之内承租人须改正等等。书面通知的要求及之后可以改正的时间是承租人的缓冲,因此是一定程度上的保护。


  • 免租装修期

此项旨在处理,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业的情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 此期间虽然没有明确的法律定义,但在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。


  • 租赁保证金和保证人

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。有的合同条款中,会规定即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外,还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺,要求提供保证人。保证人可以是公司,更多见为个人。一般来讲,个人的风险相对较高,因为要用个人的资产来提供保证。而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保,风险相对低。


  • 争取签“好人担保” 避免“全面担保”

房东为了避免商家欠租、损坏房屋带来损失,通常要求商家以个人来做担保。对于个人担保条款,商家尽量争取签订“好人担保”(Good Guy Guaranty)条款,这种担保方式“只担保租金”,意思即商家如果提前不租的话,商家最多损失的是押金(商家违约,房东不退还押金),而不用承担由于商家违约给房东造成的其它损失,比如:剩余租期的租金、房东付经纪的中介费、广告费、拒绝了别的租客而带来的损失等。


作为房东,希望得到的担保是“全面担保”,即所有因商家提前终结合约造成的损失都由商家来承担,因此,商家在签合同时,一定要小心合同中的“额外租金”(additional rent)、“提速租金”字眼,意思是商家还要承担因没有履行合同给房东带来的损失,包括中介费、广告费、剩余租期的租金损失等。


  • 税费的承担

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人。


  • 什么情况下允许改建

什么情况下可以对场地或设施进行改造也是一个需要注意的问题。比如说一个酒庄通常需要在门外使用霓虹灯来吸引客人。如果租约不允许使用霓虹灯则是一个问题。类似,如果作为洗衣店用途而租约不允许轻易对水管和大功率用电通路进行改造也是一个麻烦事。


  • 水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量以及所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人应当承担的合同的权利。


  • 转租问题(sub-lease & sub-let)

俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除,而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下,需要确定房东的书面同意,转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险,一旦生意失败,继续履行租约已不现实,如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人,显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。

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